土地公有制决定，土地由社会法人所有，每一个人都是社会法人的股东。政府作为社会法人的代理人没有权力向社会法人的股东出售住宅用地使用权，只能货币化平均分配，因此，向用地者出售所得必须平均分配。其它用地的土地使用权的出售收入由香港政府用于搞建设，法律上属于代持和代理。

房产税征收的是凝结在房产和土地上的经济发展成果，而不是针对房屋和土地征税。这个发展成果不属于房东也不属于地主，而属于全社会所有，因此必须平均分配。

二、按照土地国有权要求，修改香港基本法

“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。” 

值得注意的是，中英联合声明附件三对香港的国有土地使用权，做出了羞辱式的限制。这种限制甚于老子对儿子的限制，其羞辱程度可想而知。比如，它的第三条规定，

“从《联合声明》生效之日起至1997年6月30日止，香港英国政府可以批出租期不超过2047年6月30日的新的土地契约。该项土地的承租人须缴纳地价并缴纳名义租金至1997年6月30日，该日以后不补地价，但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金，此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。”

“从《联合声明》生效之日起至1997年6月30日止，根据本附件第三款所批出的新的土地，每年限于50公顷，不包括批给香港房屋委员会建造出租的公共房屋所用的土地。”

中英联合声明附件三：

关于土地契约

中华人民共和国政府和联合王国政府同意自《联合声明》生效之日起，按下列规定处理关于香港土地契约和其他有关事项：

一、《联合声明》生效前批出或决定的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利，以及该声明生效后根据本附件第二款或第三款批出的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利，按照香港特别行政区的法律继续予以承认和保护。

二、除了短期租约和特殊用途的契约外，已由香港英国政府批出的1997年6月30日以前满期而没有续期权利的土地契约，如承租人愿意，均可续期到不超过2047年6月30日，不补地价。从续期之日起，每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金，此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。至于旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地，如该土地在1984年6月30日的承租人，或在该日以后批出的丁屋地的承租人，其父系为1898年在香港的原有乡村居民，只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人，租金将维持不变。1997年6月30日以后满期而没有续期权利的土地契约，将按照香港特别行政区有关的土地法律及政策处理。

三、从《联合声明》生效之日起至1997年6月30日止，香港英国政府可以批出租期不超过2047年6月30日的新的土地契约。该项土地的承租人须缴纳地价并缴纳名义租金至1997年6月30日，该日以后不补地价，但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金，此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。

四、从《联合声明》生效之日起至1997年6月30日止，根据本附件第三款所批出的新的土地，每年限于50公顷，不包括批给香港房屋委员会建造出租的公共房屋所用的土地。

五、在1997年7月1日之前，可继续批准修改香港英国政府所批出的土地契约规定的土地使用条件，补交的地价为原有条件的土地价值和修改条件后的土地价值之间的差额。

六、从《联合声明》生效之日起至1997年6月30日止，香港英国政府从土地交易所得的地价收入，在扣除开发土地平均成本的款项后，均等平分，分别归香港英国政府和日后的香港特别行政区政府所有。属于香港英国政府所得的全部收入，包括上述扣除的款项，均拨入“基本工程储备基金”，用于香港土地开发和公共工程。属于香港特别行政区政府的地价收入部分，将存主在香港注册的银行，除按照本附件第七款（四）的规定用于香港土地开发和公共工程外，不得动用。

七、《联合声明》生效之日起，立即在香港成立土地委员会。土地委员会由中华人民共和国政府和联合王国政府指派同等人数的官员组成，辅以必要的工作人员。双方官员向各自的政府负责。土地委员会将于1997年6月30日解散。

土地委员会的职权范围为：

（一）就本附件的实施进行磋商；

（二）监察本附件第四款规定的限额，批给香港房屋委员会建造出租的公共房屋所用的土地数量，以及本附件第六款关于地价收入的分配和使用的执行；

（三）根据香港英国政府提出的建议，考虑并决定提高本附件第四款所述的限额数量；

（四）审核关于拟动用本附件第六款所述的属于香港特别行政区政府的地价收入部分的建议，并提出意见，供中方决定。

土地委员会未能取得一致意见的问题，提交中华人民共和国政府和联合王国政府决定。

八、有关建立土地委员会的细则，由双方另行商定。

（注：以上来源于百度百科——中英联合声明）

李东宏：房产税的法律性质和法理依据

【摘要】房产税不是税，而是以税收形式取得的公共财富。房产税的法理依据是：它征收的是包含在房价里的、富集在房屋之上的社会公共财富，而不是针对房产征税。

最近，微信中有个转自孙立平社会观察的帖子，流传甚广，内容是质疑房产税正当性依据的。帖子说：“今天的研讨会上，有个社科院的学者谈房产税，我提出问题：第一、到底是“房产税”还是“房地产税”？如果是“房地产税”则没有道理，因为土地不是我的，是国有的，你没有道理向我征税；如果是“房产税”，那么，我只是租用国有土地70年，在上面建房子，征税就必须去掉土地的价格；第二、征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准？如果以市场价作为标准，那么谁来评估呢？评估费谁承担？如何保障评估公平？第三、房产属于固定资产，而固定资产必须折旧，房产的使用期限为70年，是不是要逐年折旧来进行征税呢？他支吾半天没有说出个所以然。”

传统的土地私有制下，往往把房产的价值归结为房产自身的价值，进而认为，房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。但是，房产的价值，除了房产的建筑成本，绝大部分是人类共同的劳动成果或者经济发展成果在房屋和房屋用地上富集的结果。比如，地价就是既有经济发展成果的对价，房产的增值是持有阶段经济发展成果。其中，只有前者即建筑成本属于房主合法所有，后者成为房主合法所有是有问题的，因为其依据是反射利益。所谓反射利益是指一方财产因另一方行为而增值，但并未致另一方损害，比如甲投资兴建大厦，导致周边地价上升，周边人受益。由于并未有另一方受害，所以明显不成立不当得利。但是，反射利益原则的合法性前提是，法律上社会就是个体之和，没有社会整体的概念。反射利益的正当性前提是，自然资源是无主物而且无限丰富。但是这个前提是虚幻的，因而这种解释站不住脚。既然自然资源是有限的，就应该把社会整体作为法人，并由社会整体在全体社会个体中公平分配，分配的方法是，社会个体通过竞标，用自己的劳动来换社会整体的自然资源。社会整体把交易产生的红利平均分配给社会整体的股东。这样，财产合法性的唯一标准产生了：财产是社会个体与社会整体的契约。

国有制的产生打破了这种尴尬，全民所有制的全民即法律上的社会整体。它的出现，使得反射利益有了法律上的所有者，即全体公民。这样，占房价绝大部分的富集在房屋和房屋用地上的经济发展成果，就有所有者。因此，房产税征收的是房产价值中属于社会整体的那部分价值，是房价之内不属于房主的价值。因此房产税不是税，而是以税收形式取得的公共财富。

房产税不是针对房屋本身征税的理由，除上述外，还有：第一，房屋是折旧的，但价值不减。第二、我国居民买地的价钱支付的是当时富集在房屋用地上的表现为价值的经济发展成果，该成果表现在使用价值上是公共投入带给房主使用房屋的便利。这种便利把表现为价值的经济发展成果注入房产，使房产增值，所以房主购地时需要付费。但是，这个价值对应的使用价值有别于房屋的使用价值，所以不是房屋自身的价值，而是依附于房屋价值上的价值。

当然，由于土地出让制度的存在，房主在购房时已经支付了土地的对价，意味着房主已经支付了房屋用地上富集的经济发展成果的对价。这样，房产税征收的是房主持有阶段房产价值的增值，不包括房主当时支付的地价。

我国房产税的特点是，有增值就交税，没有就不交，增值越大交税越多。这样，房子买的越早收税越多，面积越大收税越多，房改房税收多，大城市房主交税多。

显然，孙立平先生的质疑就站不住脚了：第一、由于房产税征收的是房主持有阶段房产价值的增值，无论国家不能向土地使用权人征收房地产税，还是征税先扣除地价，这些主张都站不住脚。第二、既然征收的是增值，征税标准当然是现在的市场价和房产购买时的价格之差。第三、既然不是对房屋本身征税，当然不存在逐年折旧来进行征税的问题。

总之，房产税不是税，而是以税收形式取得的公共财富。房产税的法理依据是：它征收的是包含在房价里的、富集在房屋之上的社会公共财富，而不是针对房产征税。

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