黄市长刚走，重庆房地产商就在酝酿大事

点击：  作者：黄生    来源：微察  发布时间:2017-01-01 10:17:17

 

 

一、房地产标志性大事，大决战一年到来

这几天，深圳宝安中心地块竟然流拍，华侨城、招商等三家参与竞拍的企业，报价均低于投标底价，结果导致这几块地的拍卖流拍。本来这几块地的目的是打造宝安中心的另一个欢乐海岸，如今落得流拍，实在让人感叹世界变得太快。

其中华侨城报价35亿，折合楼面价是2.09万，这在房地产调控前简直无法想象，而且这几块地肯定是兵家必争之地，如此折戟沉沙，说明了房地产宏观调控取得了阶段性成果。

自从国庆期间，开始了轰轰烈烈的房地产调控政策后，房地产调控已经上升为国家战略，到了动真格的时候。

由于严格的限购、限贷，导致当前一线城市包括深圳的成交量大幅度下降，房价也开始回调，国庆期间我写文章分析，深圳房价会下调20%，目前来看，比较符合预期。

深圳乃至一线城市房价下调20%，属于健康的调整，这既不会影响银行资产的安全，因为首付都超过30%，给银行提供了安全垫。

随着国家将房产的定位是用来住的，而不是用来炒的，这必然意味着一线城市的限购、限贷不会放开，会坚持好几年，这样一来，深圳等一线城市的房产成交仍然将处于低位徘徊。

过去房产尤其是一线城市房产金融属性越来越强，居住属性越来越弱，而金融属性背后就意味着货币。

大量的货币，以及金融杠杆进入了房市，导致房价脱离了实际基本面而高涨，如今随着降杠杆来临，必然会冲击资金密集型的房地产企业。

最近国债期货、债券市场都发生了债灾，垃圾债市场大量产品违约，尤其是这两天国债回购利率竟然连续两天超过20%，最高达33%，创下了几个月新高，说明资金面越来越紧张。

随着2017年1月的到来，银行信贷又将开始猛然放量，这必然会导致房地产资金面有所回暖，将对冲当前的低迷情况。

但我们同时要考虑到2017年上半年将有大量的房地产项目入市，大量原本2016年下半年上市的项目，因为严格的宏观调控，导致推迟到了2017年上半年。

因为2017年上半年再不入市的话，房地产商不回笼资金，压力将会越来越大，欠了大量的银行贷款还是要偿还的。

这样在供给侧明年项目将大大增加，会使得一些房地产项目低价入市，快速回笼资金，这必然会导致房价低点的出现。

我们知道，每一个地王的背后，都是一种极度的金融投机，而地王又引得国人更加浮躁和投机，迫不及待的投机炒作房产，导致房产价格高高上涨。

如今地王被严重抑制，甚至被流拍，这意味着房地产调控已经开始取得阶段性的成果，于国于民都有利。

为什么过去火爆的地王突然不见了呢？这是因为以下几个原因：

1、地王的背后拼的是资金，只要将地王的资金通道掐断，地王就消失。

2、现在银行贷款被严格限制进入地王，这个最明显的通道掐断了。

3、资管计划目前在严格整顿，没有哪个银行、券商、基金敢冒风险将资管计划资金进入地王。

4、正如我前面的文章分析指出，最重要的是，理财资金将纳入广义信贷统计范围，将消耗银行的风险资本，这是对房地产行业釜底抽薪。

5、这使得银行资金进入房地产的最重要最大量也最隐蔽的一条通道给度堵塞了，房地产地王就难出现了。

房地产调控要成功，就必须要调控资金进入房地产尤其是房地产地王的通道，就必须要治理商业银行，目前的方向和方法都正确，关键是能否严格执行。

2017年即将到来，2016年上半年是中国房价狂飙突进的半年，2016年下半年则是中国房地产调控有史以来最严厉的半年，而2017年才是房地产调控的决战年，这关系到一个国家的国运。行到水穷处，坐看云起时！

二、刚刚！重庆楼市出大事！

来源：21世纪经济报道

重庆房地产商会欲与全国接轨

建议建筑面积计价

12月30日晚间，21世纪经济报道记者独家从重庆房地产人士处获悉，重庆房地产商会已经起草一个关于在全市范围内全面推行商品房销售按建筑面积计价的建议，而这个时间刚刚好是在黄奇帆早上卸任之后。

21世纪经济报道记者获得的该份建议文件显示，重庆房地产商会对重庆市工商联发文建议，称从2002年以来重庆人大常委会规定重庆商品房按照套内建筑面积进行销售，在当时是对市场起到了强有力促进作用，但是在目前已经和市场脱轨。

房地产商会认为，采用建筑面积计价有利于和全国统计标准保持统一；与各种税收征收标准统一；与全国36个大中型城市保持统一口径，除了重庆，全国其他地区均是建筑面积计价，同时，重庆区县也是建筑面积计价，也更能准确的反映重庆房价与其他城市在同一价格平台上进行比较。

同时，房地产商会还称采用建筑面积计价更能真实准确反映市场价格水平和完善市场监管规范性；有利于开发商成本测算的单位口径统一；建筑面积计价还有利于建筑设计规范实施与提升物业品质。

一位重庆地区房地产人士对21世纪经济报道记者评论到：“其实在实际操作中，很多楼盘都会把套内面积价格和建筑面积价格都写明，用建筑面积计价确实有利于与全国进行比较和统计。不过，在黄奇帆刚卸任就立马出台这样的建议也可以看得出本地房地产商已经压抑了很久了。”

21世纪经济报道记者也发现在年底，重庆土地拍卖已经出现热潮迹象，从12月20日到12月26日，重庆完成8宗土地拍卖，成交价格达到204.62亿元，多块土地溢价率均在70%以上。同时，克尔瑞数据统计显示，11月重庆商品房市场建面均价为7431元/平方米，环比上涨2.58%，供应量为66.61万平方米，环比下降21.89%，成交量61.65万平方米，环比上升32.07%，存量约为1754万平方米。

黄奇帆如何管住重庆房价？

黄奇帆最为人关注的举措，

一、对重庆房地产市场的把控。

2010年，黄奇帆对重庆的房地产发展又提出了“25%理论”，也就是，每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%，跟规划人口有关的社会结构的总量要平衡，还要控制房地产的按揭。他解释说：

超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中，房地产占了百分之七八十，长远看没后劲。

数据显示，到2015年上半年，重庆房地产开发完成投资1715.82亿元，同比增长10.5%，占全社会固定资产投资的27.2%。刚好在25%的标线附近。

二，对重庆的土地管理模式

“我刚到重庆的时候，主城区90%的土地都是采取协议转让。”黄奇帆曾在《中国国土资源报》上撰文称。为了改变这种局面，2002年，重庆市建立了土地整治储备中心，改革土地资源管理制度。将土地一级市场的经营权上收，并通过政府特许经营的方式，对全市土地市场进行宏观调控。卖土地的增值利益很大一部分流向政府，为重庆城市基础设施建设奠定了经济基础。

按照黄奇帆的计划，重庆在2002年一次性储备了主城40多万亩土地，之后20年内每年只开发5%，即2万亩左右。

2008年12月4日，重庆推出了全国首创的地票交易制度。简言之，农民自愿将闲置宅基地等复垦，经土地管理部门严格验收后产生指标，再以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。

 “农民在外边务工十年，已经不回老家，老家的房子即使卖掉，也只能卖两三万，但是把房子拆了，复垦为耕地，地票倒能卖十几二十万。”黄奇帆认为，“这个过程是城市建设用地增加、农村建设用地减少的过程，有助于农民致富的过程。”

黄奇帆说，他从来都是把重庆的财政一分为三：

1、预算内的财政“保吃饭”，包括政府机关运行经费、社会养老、医疗保障体系等；

2、土地出让金等预算外收入保建设，如修路、修桥等基础设施；

3、第三财政就是国有资产预算。

重庆的国资军团组成了黄奇帆口中的“第三财政”。渝富公司和重庆市政府旗下八大投融资平台，是其中的中坚，也是黄奇帆重庆任上重要的一笔。

他还多次表示，作为地方融资平台的重庆“八大投”中将有4家转型为淡马锡式的投资公司。重庆“八大投”，指的是分担重庆市基础设施等社会公共事业投资运营的八家国有企业。经过重组、更名等变动后，如今的重庆“八大投”成了一个笼统而非具体的指代。它们由政府拥有、授权经营，是重庆基础设施、城市建设等公共领域重大项目重要的投融资平台。

值得注意的是，在重庆的学界、商界、政界，谈及黄奇帆的政绩时，都表示肯定。“他为重庆经济所付出的努力，不是一句两句能说完的，但不论是地票制度，还是八大投模式，都经受住了历史的考验。”重庆市社会科学院区域经济研究所所长李勇在谈及黄奇帆卸任一事时表示。

今天，黄奇帆在会上回忆其在重庆的工作经历，饱含深情、哽咽落泪。黄奇帆称，自己在重庆的15年，是他呕心沥血、全身心工作的15年。

来源：黄生看金融      作者：黄生