住房是人类生存和发展必备的生活资料，住房发展水平反映着人们生活水平和生活质量的高低。我国房地产在数十年的快速增长之后，开始进入质量提升的新阶段，也面临几个重大任务与挑战，即在市场深度调整、发展面临挑战的环境下，推动房地产高质量发展;在风险仍在释放的过程中，构建房地产发展新模式;在解决“内卷式”竞争中，建设“好房子”既需要勇气定力，更需要战略智慧。基于“十五五”时期的发展趋势与有利条件，建设“好房子”不仅是满足人民群众美好居住需求的必然举措，也应成为引领行业转型、实现可持续发展的有效路径。
以经济高质量驱动房地产发展高质量。房地产高质量发展是体现新发展理念的房地产转型，是从过去依赖规模扩张的粗放、外延、外生发展，转向以品质提升为核心的集约、内涵、内生发展，是以持续的供需平衡、结构优化、风险可控和平稳健康发展，构建安全舒适绿色智慧的居住环境，满足人民群众对美好居住生活的向往。一方面，经过40多年的城镇化、工业化和经济高速增长，住房数量增长逐步放缓但质量提升日益紧迫。另一方面，经过20多年的超速增长，房地产在基本结束数量短缺的同时，存量住房质量问题日益凸显。同时，技术进步尤其是以AI为代表的数智时代的来临，对房地产高质量发展提出了更高的要求，也创造了积极的条件。当前，我国房地产市场仍处在深度调整中，平稳健康发展面临诸多挑战。
我国房地产发展受市场表现、政策制度、外部环境、预期行为等方面因素影响较大。理论上，房地产发展的逻辑是：经济增长通过收入、就业及城镇人口增长创造房地产需求增长，需求增长牵引房地产供给增长，从而进一步支撑经济增长。只是在住房短缺的一段时期，房地产与经济增长的关系转为房地产增长先带动经济增长，经济增长又进一步带动房地产增长。当房地产实现供需基本平衡时，两者动态增长的逻辑起点还将回归到经济发展上来。近年来，我国经济结构正在进行深刻调整，从2020到2024年，房地产业增加值占GDP比重从7.3%下降到6.3%，数字经济核心产业增加值从7.8%上升到10.4%。人工智能已经进入爆发式增长期，随着爆发式增长转向深化应用，加上人工智能广泛的产业关联性，智能经济可能成为替代房地产的重要经济增长极。
为此，一方面应对房地产高质量发展的长期性保持耐心，另一方面也要促进经济增长和转型。具体来说，除了促进居民消费快速增长外，需改革收入分配制度，加大政府民生支出尤其是住房保障支出，提高中低收入家庭的社会保障和收入水平，补齐消费短板，优化需求结构。更重要的是，加快经济引擎从房地产向以人工智能为代表的新兴产业和未来产业转变，把握人工智能进入爆发期的机遇，加速经济结构的数智化转型，从扩大投资、提高增加值占比和延长关联度的角度，扭转房地产与宏观经济的循环关系，促进房地产向高质量发展从容转型，及其在此基础上的数量增长。而作为人工智能最大的应用场景之一，智能化的高质量发展反过来也可以带动宏观经济新的数量增长和结构升级。
遵循社会主义市场经济规律构建房地产发展新模式。改革开放以来，为快速解决城镇住房需求急速提升和供给短缺滞后的矛盾，通过改革住房分配制度，出台土地、财税、金融等一系列支持政策，我国实现了从福利分房到主要通过市场解决住房问题的重大转变，驱动了房地产的高速增长，快速解决了城镇居民“住有所居”的问题，但也带来了诸多新问题。为适应新型城镇化、技术进步、人口变化等新趋势，满足“住有宜居”的租售需求，推动房地产业良性循环和高质量发展，加快构建房地产发展新模式势在必行。
房地产发展新模式是房地产高质量发展的重要保证。房地产发展新模式的主体是新制度模式，主要包括“政府的归政府，市场的归市场”的供给模式，人房地钱联动机制，以及合理负债开发、现房主导销售、消费主导需求以及与房地产高质量发展适配的融资等模式。
具体来说，就是要紧紧把握市场调整带来的机会，携手经营主体，区分轻重缓急，顺势而为构建房地产发展新模式。优化完善“市场+保障”的供应制度。政府可通过发行专项国债和再贷款获取资金，同时争取商业贷款配合，通过市场向下竞价的方式，收购过剩的新旧商品房，用于租售保障性住房，既盘活商品房存量以加快商品房市场出清，又可以保障工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，扩大住房保障比例，重塑“市场+保障”的住房体系。建立房地产企业合理负债的开发制度。以往房地产快速扩张中形成的“高负债、高杠杆、高周转”开发模式存在极大风险隐患，已经不可持续。为有效解决房地产企业的融资难题，应出台有力的金融和财税政策，为开发企业降负债创造条件。鼓励金融机构提供并购贷款，支持优质房企低价收购出险及困难企业的资产或股权。健全现房销售的销售制度。从市场情况来看，不仅住户部门主动选择现房购买，金融机构也倾向现房抵押贷款。需鼓励金融机构设计现房销售专属融资产品，允许开发企业缓缴配套设施费以及土地出让金分期支付等。加快建立“交房即办证”的便捷现房交易制度，实现“所见即所得”，同时进一步严格期房交易制度。完善租售并举的消费制度。应清理住房消费不合理限制性措施，在取消普通住宅和非普通住宅的基础上，完善多层级租购住房消费政策，尤其是支持“好房子”消费需求。实行租房落户制度，完善人才住房政策，完善公积金异地存贷取制度以及商业贷款转公积金贷款制度等。
以高度专业化提供智能化时代的“好房子”。让人民群众住上“好房子”是房地产高质量发展的核心目标和集中体现。“好房子”是通过好标准、好设计、好材料、好建造和好运维而更新或新建的住房产品和服务，既应面向全体居民也应分为多个层次，总体要拥有安全、舒适、绿色、智慧的特征。一是安全、舒适。做到“6633”(“六不”即不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭，“六防”即防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔，“三省”即省心、省地、省钱，“三要”即要健康、要实用、要关怀)，解决人民群众居住痛点和现实需求。二是绿色、智能。通过应用智能建造、绿色材料和智慧运维技术，创造绿色智能的产品、服务及需求体验，提升居住品质和可持续性。三是顺应未来趋势。要适应智能化时代远程办公、机器替代人工从而生产与生活、休闲与工作等空间混合化的新需求，同时满足需求多样化、个性化的用户体验。四是允许特色差异。消费者的需求偏好是多样化的，不同时空下供给条件不同。“好房子”是多种标准的综合评估，不是任一标准的一票否决，各项要求可以相互补充而非缺一不可，否则将对即便更新也无法达到个别要求的存量房地产造成巨大冲击。
在市场深度调整的背景下，“好房子”不仅可以激活和满足城镇居民日益增长的整体性和结构性高质量需求，以增量结构性增长对冲过度调整，恢复市场信心，促进房地产总量与结构的再平衡;而且能够倒逼新旧发展模式的平稳切换，牵引房地产高质量发展，支持经济稳定增长和高质量发展。
当前，我国房地产行业正面临转型升级的重要机遇期，“好房子”供给需突破“内卷式”竞争格局，切实提升产品质量与服务内涵。随着经济社会发展、居民收入水平持续提高以及科技进步，房地产产业链条不断延伸，制造与服务环节日益专业化、精细化，特别是居住服务、智慧运维、绿色改造等领域具有广阔发展空间。我国具有超大规模的市场优势，房地产领域的每一个细分环节，都可能孕育出面向全国乃至全球的庞大需求。因此，“好房子”建设不仅应满足安全、舒适、绿色、智慧的居住标准，满足人民群众对美好生活的向往，同时也承载着推动行业向多样化、高级化、高质量发展迈进的重要使命。
有效推动“好房子”建设，需系统谋划、多措并举。一是建立健全覆盖房屋全链条制度标准和全生命周期安全管理机制，引导和督促房地产相关企业按照好标准、好设计、好材料、好建造和好运维原则精益求精，实现产品品质与服务体验的双重提升。二是积极构建住建领域的全国统一大市场，着力推动产权保护、市场准入、公平竞争、社会信用等方面制度规则的统一，加快完善并落实住建领域的公平竞争审查行政法规，破除地方保护与市场分割，营造健康有序的市场环境。三是优化完善地方政府对房地产企业的服务支持体系，通过加强对房地产企业和员工的人才培训、信贷担保、信息服务支持等方式，引导具备条件的企业转向并专注特定细分领域，逐步做优做强。
(作者系中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任；来源：学习时报微信号)
回顶部