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乔新生:谢天谢地中国终于摆脱房地产诅咒
点击:  作者:乔新生    来源:昆仑策网【作者授权】  发布时间:2021-01-04 08:19:26

 

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中国房地产市场釜底抽薪
 
中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会2020年12月31日对外宣布,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,设置房地产贷款余额和个人住房贷款余额上限。这标志着我国将对房地产开发商釜底抽薪。

两个部门明确要求,在我国境内设立的中资银行机构,房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比,不得高于中国人民银行、银行保险监督管理委员会规定的上限。其中中资大型银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占以上限分别为40%,32.5%。中资中型银行分别为27.5%、20%。中资小型银行和非县域农村信用合作社分别为22.5%、17.5%。县域农村信用合作社分别为17.5%、12.5%。村镇银行分别为12.5%、7.5%。

两个部门明确指出,增强银行业金融机构提高抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构的稳健性。

这标志着我国金融监管部门已经意识到我国房地产市场即将发生重大变化,为了防患于未然,要求金融机构对房地产贷款进行清查,并在此基础之上,限制房地产贷款的规模。

考虑到我国不同种类金融机构抵御市场风险的能力不同,因此,金融监管部门才会确定一定贷款余额比例,确保我国房地产市场调整,不会引发大规模系统性金融危机。

我国房地产市场存在的问题有目共睹。但是,房地产市场积重难返。之所以出现这种现象,一方面是因为我国房地产市场已经出现了庞大的既得利益集团,房地产开发商与地方政府串通一气,不断消解中央政府的房地产宏观调控政策,从而使我国房地产宏观调控政策始终难以达到预期的效果。另一方面,我国地方财政过度依赖土地,围绕着土地开发,形成了特殊的利益共同体。

中西部地区一些地方政府为了加快基础设施建设的步伐,刺激经济增长,设立投资机构或者融资平台,以土地作为担保吸引投资者,并且试图以土地开发带动地方经济增长。

正是这种特殊的利益结构关系,使得中央金融监管机构投鼠忌器,在房地产宏观调控的过程中,不得不充分考虑可能引发的系统性危机。

我国一些地方政府为了防止出现多米诺骨牌效应,直接或者间接要求房地产主管部门出台房地产宏观调控政策“松绑”文件,尽管这些文件昙花一现,但是,它从侧面说明中国的房地产市场已经形成了复杂的利益关系,房地产宏观调控牵一发而动全身。

此次金融监管机构釜底抽薪,明确规定金融机构对房地产贷款不得超过一定比例,这对于我国房地产市场资源整合具有决定性的意义。

少数房地产开发商可能会因为资金链条断裂而不得不宣告破产。一些房地产开发商有可能会借此机会调整自己的经营结构,放弃或者减少对房地产市场的投资。中国房地产市场短缺的现象有可能会发生。部分学者已经明确指出,房地产市场必须持续发展,保持房地产市场投资的连贯性。如果减少对房地产市场的投资,那么,我国房地产市场的刚性需求得不到满足,房地产市场价格会剧烈反弹。

坦率地说,我国房地产市场过剩现象十分严重。一些房地产开发商和投资者拥有大量的住房,他们等待时机,获取更高的利润。可是,如果我国金融监管机构持续加强对房地产宏观调控力度,严格限制贷款规模,那么,房地产开发商和投资者有可能会面临资金短缺问题。

为了防止我国房地产市场供求矛盾持续恶化,中央政府已经作出明确规划,将部分城市郊区农村经济建设用地投入市场,鼓励农村集体经济组织在符合条件的情况下建设租赁住房。中央要求地方政府必须按照规划修建租赁住房,解决进城务工人员和大学毕业生的住房需求。

事实上,包括湖北省武汉市在内的一些中心城市,已经贯彻落实中央的房地产宏观调控政策,通过修建租赁住房,解决大学毕业生的后顾之忧。

但必须指出的是,仍有许多地方政府官员心存侥幸,他们不愿意在城市的中心地区修建租赁住房,而是在城市的郊区修建廉租房。这种软磨硬抗的做法,一方面加剧了中低收入阶层住房负担,政府廉租房不能满足进城务工人员和大学毕业生的需求。另一方面,人为地加剧了城市交通紧张状况。由于大量进城务工人员和大学毕业生居住在郊区,因此,城市公共交通出现了“潮汐现象”。如果中央政府不采取断然措施,彻底解决我国租赁住房建设问题,那么,我国城市未来住房价格有可能会反弹。

解决我国房地产市场存在的问题,必须首先明确住房的性质。“房子是用来住的,不是用来炒的”,道出了房地产市场的本质。如果我国房地产市场是一个投资为主的市场,那么,我国房地产市场必然会持续畸形发展;如果我国房地产市场是一个以消费为主的市场,那么,我国房地产市场就能健康成长。当前我国房地产市场存在的问题,概括起来就是,房地产资源配置不公,房地产市场不透明,房地产供需矛盾持续紧张,房地产市场滋生腐败现象。

解决我国房地产市场存在的问题,必须多管齐下:第一,必须彻底改变地方政府的发展思路,逐步摆脱对房地产市场的过度依赖;第二,必须增加房地产市场的透明度,每个城市都应该定期发布房地产市场的信息,国家不动产登记管理部门应当主动向居民发布不动产信息;第三,地方政府应当拨出专门的土地用来修建廉租房,在城市的郊区应当鼓励开发商兴建豪华住宅,但前提条件是,基础设施建设费用必须纳入房地产开发项目,由房地产开发商和投资者承担。第四,房地产市场必须是健康的市场,政府采取一切可能采取的措施,解决历史遗留问题,严厉打击我国房地产市场的腐败犯罪行为,确保我国房地产市场是一个清廉的市场。

金融监管部门从本职工作出发,对房地产开发商和投资者釜底抽薪。这对于解决我国房地产市场的问题具有非常重要的意义。但必须指出的是,我国房地产市场利益关系复杂,中央政府应当成立专门的房地产改革小组,着力解决我国房地产发展中积累的历史问题,下大力气调整房地产市场利益分配结构,将违法犯罪分子从房地产市场驱逐出去,端正地方政府官员的态度,确保我国房地产市场宏观调控政策不会落空。

中央政府应当派出督查组,针对我国地方政府设立的金融平台和投资公司从事房地产开发遗留下来的问题提出具体整改建议,由中央政府挂牌督促解决。因为只有这样,才能防止我国房地产市场积累的深层次问题被掩盖,房地产市场腐败问题越来越严重。

历史的经验值得注意,我国房地产市场调控长达20多年,可是,每次房地产市场调控总是半途而废。究其原因就在于,房地产市场形成庞大的既得利益集团,房地产开发商广告支撑着我国新闻媒体的半壁江山。不少投资者期盼我国房地产市场回暖,已经购买住房的投资者希望房地产市场价格上涨。中国房地产市场已经形成了“公共汽车效应”——那些没有上去的人抱怨公共汽车难上,而那些已经登上公共汽车的人则抱怨向上拥挤的人。解决我国房地产市场中出现的问题,必须统筹兼顾,考虑到各方面的利益,因为只有这样,才能争取大多数,确保我国房地产市场回归理性发展轨道。
 
【2020年12月31日星期四】
 

谢天谢地中国终于摆脱房地产诅咒

 
哈尔滨作为黑龙江最大的城市,2020年商品房交易额比2019年下降35%,哈尔滨有关方面发布《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》。

在社会各界关注下,这份文件很快不了了之。此前,全国许多城市都有类似的文件,但是,这些文件都昙花一现。这说明中国社会舆论发生实质性的改变,既得利益集团试图绑架房地产市场,维护既得利益的做法不可能实现。

之所以出现这种现象,是因为最高决策者强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。中央经济工作会议重申这一重要决策,从而使地方政府部门和房地产既得利益集团不敢轻举妄动。中国终于摆脱了房地产诅咒,中国经济走上平稳发展的道路。

上个世纪80年代,日本对外出口形势大好。“购买美国”的呼声不绝于耳。美国政府意识到问题的严重性,迫使日本签署“广场协议”,并且对日本最具有竞争力的电子产品增加惩罚性关税,从而导致日本半导体产业一蹶不振。大量资金回流日本,日本房地产市场迅速升温,东京成为世界上房地产市场价格最贵的城市。

房地产市场的快速发展,产生了明显的“挤出效应”,日本经济陷入困境。虽然日本政府实行赤字财政政策,大量发行国债,并且呼吁日本企业和国民购买国债,但是,日本经济从此走下坡路。进入本世纪之后,日本首相多次试图重振经济,实行宽松的货币政策,刺激经济的增长。但是,由于房地产价格相对较高,结果导致大量资源被占用,日本经济始终难以飞速发展。

更令人感到绝望的是,由于城市生活成本居高不下,日本国内甚至出现了“佛系阶层”。由于生活压力巨大,日本青年人再也不愿意为了实现自己的理想而奋斗,他们宁可呆在家中,维持最基本的生活需求。日本社会失去了强大的动力。

如今虽然日本仍然是世界上科技强国,在电子工业特别是在新能源技术领域积累了大量的知识产权,日本科技人员每年都能获得诺贝尔自然科学奖,但是,日本经济由于缺乏原始动力而变得低迷。

如果把日本经济存在的问题都归咎于日本的房地产市场和房地产市场政策,显然是不公平的。经济是一个复杂的系统,日本当前经济发展中出现的问题,是多种因素叠加而成的。但是,谁也无法否认,日本经济之所以增长缓慢,其中的原因很多,上个世纪房地产市场快速扩张是其中重要原因。日本房地产市场的畸形发展,给日本带来了深重的灾难。亚洲许多国家吸取教训,严格控制房地产市场发展速度,限制房地产市场价格,防止出现类似于日本那样的房地产诅咒。

可是,上个世纪90年代,中国为了解决财政收入问题,放开了房地产市场,从此一发而不可收,中国房地产市场犹如疯狂的野兽狂飙突进。房地产业成为中国许多城市的支柱产业。房地产市场催生了大量的亿万富豪。在中国70%以上腐败案件中,都涉及房地产腐败。所有这些都充分说明,围绕着房地产业的发展,已经形成了庞大的既得利益集团。在这个既得利益集团中,既有地方政府官员参与其中,同时也有一些外来资本推波助澜。

中国房地产价格不断上涨,增加了城市的经营成本,同时也改变了中国收入分配结构,增加了居民的生活负担。许多居民辛辛苦苦,目的是为了拥有属于自己的住房,而一些国际化大都市的青年,由于背负着房地产贷款,生活轨迹发生改变。他们不得不放弃自己的美好理想,甚至葬送自己的梦想,目的就是为了换取立足之地。房地产市场发展中出现的问题,已经给中国未来的发展埋下隐患。

好在党中央及时发现问题的严重性。一方面惩治房地产市场领域的腐败犯罪分子,要求国有企业有条件退出房地产市场,另一方面,要求各地方政府官员必须改变发展观念,大力发展工业和现代农业,创造更多的财富,实现经济可持续发展。

由于既得利益集团的相互掣肘,中央政府房地产宏观调控政策在执行过程中大打折扣。少数地方政府为了增加财政收入,与房地产开发商达成默契,采取各种手段维持房地产市场价格。南京江宁区房地产市场管理局原局长公开威胁房地产开发商,声称如果未经批准擅自降低房地产市场价格,将会受到严厉处罚。庆幸的是,人们通过互联网络,找到这位房地产管理局局长高消费的证据,要求纪检监察机关介入调查,从而将这位房地产管理部门的负责人拉下马。

很多人担心,国家房地产宏观调控政策是否会导致房地产市场低迷不振,既得利益集团的强大力量是否会导致房地产市场宏观调控政策执行半途而废?这些担心不无道理。进入本世纪后,我国房地产市场宏观调控政策文件多达上百个,可是,这些文件大多雷声大雨点小,一些房地产宏观调控政策甚至成为房地产开发企业炒作房地产市场价格的题材,房地产开发商公然宣称,国家限制房地产市场价格,说明房地产市场价格即将上涨。

所有这些都充分说明,房地产既得利益集团正利用一切机会包括学术论坛发表奇谈怪论,影响国家的房地产宏观调控政策,扰乱市场秩序,破坏我国的经济结构。北京一位区房地产开发企业的负责人利用自己特殊的身份,以各种方式宣扬房地产市场“涨价”奇谈怪论,甚至把房地产市场价格与“胸罩”相提并论。这种赤裸裸的挑衅行为,必然会遭到社会各界的强烈谴责。纪检监察机关深入调查,将这位房地产开发企业负责人绳之以法。种种迹象表明,中央在房地产宏观调控的问题上态度坚决,立场鲜明,措施得当,效果显著。

房地产市场既是一个消费市场,同时也是一个投资市场;既是一个收入分配市场,同时也是一个金融市场。房地产市场发展对中国国民经济发展至关重要。但是,房地产市场发展必须有利于维护社会主义的公有制,必须有利于保障人民群众的切身利益,必须有利于经济的可持续发展,必须有利于城镇化的实现。

我国房地产市场发展中出现的问题,一言以蔽之就在于,脱离了以人民为中心的发展理念。无论是城市的房地产规划,还是城市的房地产开发,根本无视人民的利益,一些地方房地产开发明显“与民争利”,地方政府借助于土地开发,加快基础设施建设,在基础设施建设的过程中,与房地产开发商恶意串通,严重损害当地居民的切身利益。围绕着住房拆迁所发生的种种问题充分说明,如果不坚持社会主义发展方向,中国房地产市场必然会引发社会矛盾,动摇执政基础。

我国房地产市场发展潜力巨大。首先,我国城镇化尚未完全实现。城镇化发展需要大量的基础设施,商品房必不可少。但是,如果没有考虑到居民收入状况,以房地产开发剥夺居民的财富,那么,这样的房地产开发不具有可持续性,房地产开发必然会导致民怨沸腾。

国家之所以提出大力发展租赁市场,要求地方政府加快建设租赁住房的步伐,其目的就是要减少居民的负担。无论是农村集体建设用地进入住房市场,还是政府投资建设租赁住房,其目的就是要减少我国城镇化的成本,减轻居民的负担,让居民在城镇化中得到实惠,让中国的城镇化,真正成为“人民的城镇化”。中国在任何情况下都不允许出现“贫民窟”,中国更不会允许房地产开发导致贫富差距不断扩大。

其次,房地产必须实现国家利益、社会公共利益和个人利益的平衡发展。政府建设租赁住房,并且提供廉租房,其目的就是要减轻居民的住房负担,就是要让居民将收入投入到自我发展需求之中,不断提高自己的能力,从而为现代化作出更大的贡献。许多城市加快廉租房建设的步伐,大学毕业生和进城务工人员可以相对较小的代价获得住房。这是充分借鉴新加坡发展模式,改造中国房地产市场结构的重要举措。

如果不解决大学毕业生和进城务工人员的住房问题,那么,中国现代化将会加剧两极分化。政府把住房问题作为社会保障的重要组成部分纳入整体规划,依靠政府的力量增加住房供给,这对于我国城镇发展具有至关重要的意义。

第三,房地产宏观调控不是扼杀房地产市场,而是要使房地产市场健康发展。在城市中心,政府建设廉租房,解决住房需求,提高城市的竞争能力。在城市的郊区,可以新建商品房,有条件的居民可以购买商品房,但是,必须承担基础设施建设的部分费用。

新加坡的经验表明,那些高收入群体可以购买别墅,但前提条件是,必须付出更多的费用。进入城市中心,不但要缴纳停车费用,而且要承担一部分交通堵塞和交通建设的费用,这对于调节收入分配,鼓励申请廉租房具有非常重要的意义。

多少令人感到担心的是,由于一些地方政府过度依赖房地产市场,财政已经变成土地财政,如果要求地方政府扩大廉租房建筑面积,地方政府有可能会入不敷出。地方政府必须改变传统的发展模式和思维方式,必须妥善解决住房需求与可持续发展问题,下大力气满足城市住房刚性需求,以市场手段,解决高收入群体的住房需求。

总而言之,中国房地产市场发展方向已经改变,只要在最高领导人决策下,沿着既定的方针政策,牢牢把握我国房地产市场发展方向,中国就可以避免出现房地产诅咒,中国经济可持续发展就有希望。

 

【2020年12月25日】

 

(作者系中南财经政法大学教授、昆仑策研究院高级研究员;来源:昆仑策网【作者授权】,转编自“乔新生”)

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