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万科总裁郁亮:我非常支持房子不是用来炒的
点击:  作者:张良    来源:界面新闻  发布时间:2017-01-06 12:33:04

 

 万科总裁郁亮。图片来源:视觉中国

在调控政策密集出炉之后,2017年房地产市场何去何从?房企将如何应对政策变化?近期上海证券报专访了万科总裁郁亮。

在剖析了2016年房地产行业狂飙突进现象及原因之后,郁亮认为,一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。而建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。

谈地王谈销售:长跑最忌步子乱

上证报:2016年可谓是一个地王年。您认为导致地王频出的主要原因是什么?企业的杠杆是不是用得过大?会不会数年后仍有地王难以解套?

郁亮:影响地价的因素很多,包括土地供应、货币环境、产业前景等。比如部分城市土地供应持续不足,企业手中土地资源持续减少,不拿地将面临无米下炊之忧。又如2015年以来住宅市场逐步回暖,导致部分开发企业对未来预期过于乐观,出现非理性拿地行为。此外,社会流动性较为充裕,可配置的优质资产又相对短缺,为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。

201610月一些大中城市陆续出台了限购限贷等调控措施,效果很明显。未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。对于部分地价过高的项目来说,利润率可能会被进一步压缩。

万科近年来一直坚持审慎的投资策略,严格控制投资质量,根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源,土地储备一直保持在比较合理的水平,既能保证未来两三年的发展,又不会背上沉重包袱。

上证报:与地王频出相应的是2016年整个楼市销售极其火爆。包括万科在内的多家房企2016年销售额都超过了3000亿元,在这个销售量级上,您认为销售冠军或者龙头还有多大意义?如此销售大年恐怕难以在2017年持续下去。作为一家一直追求可持续发展的房企龙头,万科如何控制销售节奏?

郁亮:不管政策环境怎么变,也不管市场怎么变,万科为普通人盖好房子的定位没变,稳健经营的思路没变。公司始终坚持顺势而为,积极销售,保持良好的销售速度。

现金流也很重要。这两年我们反复提的一个理念是:坚持以现金流为基础的真实价值创造。以前总经理眼睛盯着销售额,现在不光要有签约销售,更要确保回款率。

排名是公司经营的结果,而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的马拉松,关键不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞争到最后比的不是体重,而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。在万科32年的历史上,也有过很多起伏,我们坚持按照适合自己的节奏来,长跑最忌步子乱,风物长宜放眼量。

谈目标谈房价:任由房价过快上涨很危险

上证报:之前万科有几个对标企业,从索尼到新鸿基再到美国的帕尔迪,现在万科已经超越这些公司了,还有新的对标公司否?万科的未来定位或者终极目标是什么?

郁亮:实体经济是中国经济社会最坚实的基础,万科一直提倡向中国制造业学习,以华为公司为代表的一批优秀中国企业所体现出的实业精神,是这个时代最宝贵的财富。

华为核心价值观是三句话:以客户为中心,以奋斗者为本,长期坚持艰苦奋斗。这也是我们要学习和坚持的理念。华为的成功经验告诉我们,尽管技术很重要,资本很重要,但最关键的还是人,以及把人高效组织起来的机制。

万亿大万科是我们未来十年的战略目标,为实现这个目标始终坚持两条主线,

是适应城市发展变化的需求,从单一住宅开发商转为城市配套服务商,城市需要什么就做什么,比如商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求,拓展养老、度假和教育等业务。

上证报:地价飙升亦刺激了房价水涨船高,高房价已经产生诸多负面影响,经过大涨之后,2017年房价会不会回调?

郁亮:未来房价会不会下降?这个可能性是有的,在这一轮调控的背景下,前期房价上涨过快的城市,未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面,我并不认为会有崩盘的风险。杠杆过高是房地产市场产生泡沫的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了,政府调控手段也很有效很及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。

当然,一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要,也非常及时。

谈合作谈机制:金融和产业并不是天然对立的

上证报:有评论认为,中国房地产已经步入后开发时代,金融资本对房地产市场的入侵或搅局是个非常重要的标志。您怎么定义2016年以后的中国房地产市场特质?2017年这个行业需要密切关注哪些变化或者指标?金融资本与产业资本能否通过良性博弈走向双赢?其边界在哪里?

郁亮:我认为叫什么时代并不重要,不管是白银时代,还是后开发时代,一个很明显的趋势是,行业经过飞速发展后,增速开始下滑,市场已经进入住宅短缺和过剩共存的时代,而传统的商业过剩现象更加严重;另一方面,城镇化进程还远远没有结束,随着城市的发展,我们看到更多新的业态开始兴起,比如物流、养老、教育、度假产业,这些业态的发展往往需要长期金融资本的支持,从这个意义上说,金融资本在促成行业转型中确实会起到关键性的作用。反过来看,这些业态未来有可能为金融资本提供长期稳定的收益。所以,金融和产业并不是天然对立的,合作共赢、互惠互利才是常态。

上证报:2016年年底中央提到要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。您认为应该如何建立长效机制,可以从哪个环节破局?

郁亮:建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。长效机制关键应包括以下四点:一是提高土地利用效率,建立土地多元化供应制度。二是借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设。三是发展租赁市场,为新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地产和不动产服务行业,开发新的投资增长点。

城镇住房发展首先要解决居民的住房问题,近年来国家在发展租赁市场方面已经推出了一系列政策,明确了发展方向,国务院已经出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,2016年出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》中,也高度强调了租赁在解决城镇居民住房问题当中的重要意义。未来如果相关的政策实施细则能够尽快落地,住房租赁市场将有望迎来快速发展。

上证报:您说的建立土地多元化供应制度若能落实将非常有利于房地产行业健康可持续发展。但似乎难度很大。

郁亮:难度肯定会有,即使在一个公司内推动制度变化都会遇到阻力,更不用说土地供应这种牵一发而动全身的制度,需要协调方方面面的关系。但最重要的是这种变化能不能给社会带来好处,决策者能不能下定决心去推动,在这一点上,我持乐观的态度。

我们注意到,国土部20161123日出台的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中,已经提出了鼓励原国有土地使用权人自主或联合改造开发,在制度上已经有所突破,这是一个积极的信号。

上证报:确实如您所言,中央方面已经释放积极信号,尤其是中央经济工作会议以房子是用来住的,不是用来炒的一语定调房地产市场,这似乎很契合万科发展理念?

郁亮:对于中央提出的房子是用来住的,不是用来炒的,我非常支持。万科一直坚持为普通人盖好房子,盖有人用的房子。我们不做地王、不囤地、不捂盘,而是追求做好房子、好服务、好邻居。作为城市配套服务商,我们要跟着城市发展变化走、跟着客户变化走。

责任编辑:向太阳
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