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房子卖不掉,农民工来救?
点击:  作者:木清    来源:破土网  发布时间:2015-12-14 17:40:30

 

   供给侧改革中,频频出现化解房地产库存”——如今这库存卖完得十年!怎么解决?从中央到专家学者,提出了一个解决思路——让农民工留在城里拉动居住消费。一是把过剩的房子变为保障房,政府变盖保障房为发补贴。二是通过承包地市场化、宅基地换房等方式把农民彻底赶进城,恢复城镇化速度。然而作者认为,这其实根本上只是为了恢复资本利润率。在经济下行背景下,农民工将会面临大量失业,出现贫民窟。

  现在供给侧改革的政策热点里,中央高层罕见频频表态要化解房地产库存。中国的房地产库存有多严重?根据安信证券分析师的测算,有98亿平方米之多(含已拿地未开工、未完工的),卖完得十年,怎么化解?

  除了靠二胎外,从中央到专家学者,还提出了一个解决思路——让农民工拉动居住消费。1111日的国务院常务会议明确提出,以加快户籍制度改革带动住房等消费。一些专家学者也纷纷鼓吹要释放农民工的消费能力。中国社科院农业发展研究所研究员李国祥认为,目前2.7亿多农民工在城镇就业,但是买房比例只有1/100左右。如果启动农民工住房消费,对内需拉动作用巨大。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也公开表示如果有70%的农民工能够实现在城市里的购房转移,消化当前的库存以及保持稳增长还是有希望的。看来,农民工兄弟要充当拯救房地产商的救世主了。

  不过且慢,即使户籍改革顺利实施,农民工可以享受市民待遇,就能买得起房吗?

  根据国家统计局的数据,2014年农民工人均月收入才2864元,月均居住支出只有445元,即使有1%在务工地自购房,这其中还有一半是在小城镇,对于化解三四线城市商品房库存作用甚微(库存最严重的在三四线城市)

  其实仅靠常识也可判断,城市职工尚且有大量买不起房的,即使农民工解决了户口问题,能够享受公积金贷款、政府补贴等优惠政策,那点小恩小惠也根本负担不起商品房。

  所以从政府已经出台的政策看,主要是怎么把过剩的存量房变为保障房:

  政府:房子卖不掉,给我啊,买来租给穷人

  今年三月,两部委联合下发通知,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。也就是说,由地方政府采购房地产商或者业主手中过剩的商品房,充当拆迁安置房和公租房。这样地方政府既能快速完成保障性住房的指标,房地产商能消化库存,还能起到间接托市的效果,何乐而不为?

  不过问题来了,首先回购商品房成本有多高?

  以前我国的保障房建设一般都是由各级政府亲自操盘实施的。按照住建部的测算,2011年政府操盘的平均成本,折合每平方米的成本也就是2166(含所有支出)。按房价增速,2014年就算2500元,而根据国家统计局的数据,2014年全国的商品房住宅销售均价则为5932/。很明显,同样的财政支出,回购商品房转化的保障住房要少得多。

  对于开发商和业主来说,还有可能不买账。地方政府不会完全按照市场价格采购,根据新闻报道,很多是打85折。广州在2009年的时候曾经由房管局出面,购买市区的小面积商品房作为公租房的储备,但当业主得知政府的购房意图后,立即提价,广州政府因购房成本过高只好作罢。

  即使采购顺利,这部分成本是否会加到租户身上呢?现在正处经济下行期,地方政府财政困难,债务高企且进入还债高峰期,平白无故地多出这么多成本来,不可能全部自己消化,担忧租金上涨并非没有道理。

  第二,商品房和公租房的定位不一样,户型、地段都相差很大,符合公租房条件的商品房比例又能有多少?

  据媒体报道,现在政府的回购目标多集中在城市新区的一些商品房,由于位置偏远、缺乏配套,开发商确实销售困难,且自身资金无法周转,不得已才与政府谈回购。这样的房子,对于农民工真的适用吗?目前全国公租房空置现象严重,原因也是在此,地方政府只求完成指标,根本不考虑低收入者的实际需求。(《公租房遭"空置" 为何"叫好难叫座"》《全国最大保障房社区正在变成一座空城》)

  第三,会不会暗箱操作滋生腐败?2010年,深圳市计划将9亿元用于购置保障性住房,回购的大多是滞销楼盘,其中,深圳豪宅代表作之一的"首地荣御"也被列入保障房回购计划之中。这个楼盘当时的均价高达3.5万元,户型以三至四居为主,最小的户型也有90多平方米。请问这房子真是给穷人住的吗?在政府和开发商之间的这种交易中,很有可能,在市场严峻时以保障房之名,把开发商当初的行贿和官员的寻租,通过政府的购买返回给开发商。

  其实政府回购商品房作为保障房的试点前几年就出现过,2014年各地楼市库存高企,部分二三线城市再次启动了这项试点,但效果并不理想。原因正是以上列出的几点。

  所以难怪有人认为此次政府亲自做起房地产市场商品房的买家,不是为了保障低收入人群,而是再次救市保土地财政。

  房企:除了卖房子 还能当包租公

  今年一月,住建部下发了一个指导意见,提出支持房企将其持有的房源向社会出租、从租赁市场筹集公共租赁房源。这不最近万科也推出了长租公寓,先租后买,租金可抵房款。一时成为地产新闻的头条。

  以租代售,乍一看,是个好政策,不过细分析起来,这一措施很难广泛推行。

  直接原因在于以租代售资金回笼周期被大大拖长。根本性原因在于,中国的房租太便宜,不划算。财务成本超过10%,让租赁成为亏本买卖

  对此,北京中介人士还算了以下一笔账,国内住宅出租的收益率在2%左右,即使是商业地产的投资回报率也才4%-5%,国内的高房价和较低的出租回报率,再加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题,决定了开发商不会以出租持有房源的方式来解决去库存的难题,因为开发商要考虑回报率的问题。(以租代售能解决高库存难题?)

  那么资产证券化是否可以这一问题?

  住建部在《意见》中明确,积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

  所谓的资产证券化就是把房租未来的收益提前变现。REITs最主要的收益是从租金收入转化而来的每年固定的股息收入。

  羊毛出在羊身上,社会资金之所以愿意投资,就在于对未来的租金上涨有预期。亚洲地区最大型的房地产投资信托基金领汇,去年度整体续租租金调升率高达22%

  这就决定了REITs只适合租金收入高的一线城市的商业地产。对于盘活广大低收入人群的房源,作用不大,物业配套价格上涨甚至会加重低收入者的负担。

  房企不是政府,不承担公共职责,指望房企把大量房源拿出来作为没啥油水的公租房,除非有实打实的好处,否则很难有动力。

  从整体思路看,由于房地产过剩,现在中央不再鼓励地方政府新建保障房,而是由市场提供房源,政府贴钱。

  政府不敢再建房子,并不是没有需求了,而是为了恢复房地产的利润率,和倒牛奶的例子本质是一样的。

  但其实,通过市场化的手段来解决低收入家庭的居住问题,只能加重穷人的负担。中国的住房不是供大于求,而是相对过剩,穷人不是不想买而是买不起房子。

  最近几年看似盖了不少保障房,但其中真正给低收入人群的有多少?经适房两限房等已经名声扫地就不说了,最近两年城市棚户区改造大跃进,其实是因为拆迁可以获得城市中心土地。住建部曾经表示,逾40%保障房实际上只是提供给城市拆迁户的安置房。2010年的国务院文件中还并列、相互独立的棚户区改造房保障性住房两个概念,在2014年的政府工作报告中,棚户区改造房已经规划成为了保障房的一部分。但实际上,棚户区改造房除一部分用于回迁安置外,另外的部分大多进行商业开发或公共设施建设,并不起保障作用。从表面数据上看,2011年至2014,全国累计开工建设的各类保障房超过3200万套,今年底覆盖面将超过城市人口的20%。但从2008年截至2014年底,累计开工新建实物公租房仅910万套。只有这20%多的公租房才是跟农民工关联最大的。

  当棚户区从城市地图上抹去的时候,棚户的所有者本地居民能获得补偿,而棚户区的租户们——那些进城务工多年却始终无法获得户籍的农民工又去哪住呢?

  农民:宅基地换房,赚了还是亏了?

  说到底,市场经济条件下要想让农民工在城市住得下来,最关键的还是看农民有什么来交换。承包地和宅基地,是农民手中最大的资产。把这部分土地资本化,才能断了农民的后路,彻底搬到城市居住,并且补偿城镇居住的成本。

  2014年,承包地流转总面积已占到农户总承包面积的30.4%2005年从天津开始,很多地区搞起了宅基地换房,真是了不起的制度创新吗?其实不是,这跟城市拆迁并无二致。地方政府得大片土地,立刻以商业方式处置这些土地,获得大笔土地转让收益。且不说这个过程中出现的腐败和对农民利益的侵犯问题,最大的问题是,断了农民后路后,如果失业怎么办?

  中国的失业率长期保持在4%左右的低位,不管GDP 20%还是7%,其中的重要原因就在于农民工是不算在统计范围内的。因为农民工家里还有房有地,失业了还能回家。

  2008年金融危机全国约有2000万农民工失业返乡。农民工召之即来挥之即去,给国家减轻了多少负担

  而现在我国正处于经济下行周期,GDP增速破7%,企业大量倒闭。就拿吸纳就业人口最多纺织业来说,2007年中国纺织服装业上下游产业链吸纳就业总人口高达1.7亿,而今年上半年国内纺织服装业迎来首次负增长。截至今年三季度末,外出农民工数量已经不增长了。

  随着人口老龄化,资源会更加向大城市集中,小城镇将更加衰落。(国家统计局数据,2014年在外出农民工中,流入地级以上城市的占64.7%)2.7亿农民工一旦全部留在城市,而且大量涌向大城市,就业岗位能提供多少?为了抢夺饭碗,等待他们的将是城镇居民的敌视,农民工之间的厮杀。

  从田间地头走向城市的贫民,他们充满了希望,想要放下镰刀,拿起锤子,在工业的流水线上找一份光明的未来。但是,很不幸,迎接他们的,将是更为残酷的现实。

  无法解决的悖论

  然而对于某些人来说,这就是城镇化的代价。必须通过各种手段恢复城镇化速度,以此来恢复资本的利润率。

  我们要注意一个大背景,就是城镇化速度出现停滞。未来城镇化主要依靠的农村年轻人口,已经开始下降,这是资本非常恐慌的。

  不久前中国社科院副院长蔡昉做了《未来要让农民工拉动经济》的演讲,认为我们的增长速度下滑,很大一部分是因为人口红利的消失,劳动力短缺、工资上涨、成本提高。那么,农民工是未来几乎是唯一的劳动力供给来源,稳定住了农民工,让他40岁以后还在城市待着,那么劳动力供给就增加了。拉动经济的效果会非常明显。

  联想到之前财政部长楼继伟在清华的演讲,思路是一致的。所谓的人口红利就是低工资。城镇化就是通过让农民工彻底地无产化,补充下降的劳动力供给,再次形成劳动力后备军,压制工资成本,恢复资本利润率。然而这一逻辑存在很大的悖论:

  从生产看,要靠过剩劳动力来压低劳动力成本,保持经济增速。

  从消费端看,又要靠他们来消化过剩商品。这其实需要提高实际工资。然而资本的逻辑就是,既想马儿跑又想马儿不吃草。

  更为悖论的是,农民工的工资上涨本身就是城镇化的必然结果。农民被赶上楼后,在城镇中养儿育女和抚养老人的现金成本必然急剧上升。

  然而在资本的逻辑里,只考虑户籍改革这块的中央、地方、个人、企业之间的责任划分,并当做改革的成本,但其实对于农民工来说,要想举家定居城市,最重要的还是实际收入的提升。

  按照2014年农民工人均月收入2864元的标准,即使全家都能享受社保,要想在城镇养活全家人也是不可能的。

  可以想见,如果让农民彻底无产化,但又不能切实提高他们的实际收入水平,印度电影里充满暴力、犯罪、疾病的贫民窟也将成为现实。

 

责任编辑:高天
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