乔新生：全民补贴房地产开发商的时代再也不能持续下去！

乔新生：全民补贴房地产开发商的时代再也不能持续下去！

2021-10-28

新华社北京2021年1月23日电，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》。2021年10月23日通过。

通货膨胀，实际上是全民补贴房地产开发商。这样的现象再也不能持续下去了。中央领导人提出积极稳妥推进房地产税的立法和改革，为我国房地产市场改革指明了方向。

中国领导人提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。这标志着中国房地产市场宏观调控进入新的阶段。

中国房地产市场是一个奇怪的市场。其中既有计划经济的因素，同时也有市场经济的弊端。研究中国房地产市场存在的问题，必须实事求是，具体情况具体分析。

上个世纪90年代，为了解决住房短缺问题，我国开发房地产市场。但是，正如人们所知道的那样，由于我国房地产市场最早是由政府设立公司开发的，因此，我国房地产市场从一开始就与政府有着紧密的联系。政府借助于房地产开发解决住房紧张问题，而集体土地的征收储备，则使得地方政府找到了分税制改革之后增加地方财政收入的有效途径。房地产市场与政府财政收入关系密切，一些地方政府的财政变成了“土地财政”或者“房地产财政”。

本届政府在房地产宏观调控过程中，把注意力集中在地方政府身上，要求地方政府采取一切可能采取的措施，控制房地产市场规模，监管房地产市场价格，解决房地产市场中存在的问题。

可是，由于我国房地产市场的利益分配结构极不合理，因此，地方政府和中央政府出台的一系列宏观调控政策，非但没有解决我国房地产市场的问题，反而成为一些房地产开发商炒作房地产市场价格的重要政策题材。

针对这种现象，笔者多次指出，中国房地产市场问题是结构性问题而不是总量问题；中国房地产市场问题是地方政府的问题而不是中央政府的问题；中国房地产市场问题是一个金融问题而不是一个消费问题；中国房地产市场问题不是房地产开发商问题，而是地方政府借助于房地产开发追求政绩产生的问题。

解决我国房地产市场存在的问题，必须注意以下几个方面的内容：第一，我国房地产市场的结构特征决定了，房地产开发商的风险最小，但是，房地产开发商的利润最高。表面上看，我国一些房地产开发企业面临资金短缺的危机，房地产开发企业成为被告，一些大型房地产开发企业负责人甚至直接飞赴北京，请求中央政府帮助他们解决问题。其实，这都是假象。政府有关主管部门的负责同志似乎没有意识到，我国房地产市场中房地产开发企业暴露出来的问题，根本上就是一个迷魂阵，就是要继续从国家商业银行套取贷款，以便金蝉脱壳。

假如中央银行要求各商业银行放松银根，增加对房地产开发企业的贷款，那么，房地产开发企业的负责人有可能会携款潜逃。所以，中央政府必须高度关注我国房地产市场存在的问题，负责同志万万不可被假象所迷惑，在我国房地产市场宏观调控关键时刻，通过增加贷款，解决房地产开发企业存在的问题。

假如房地产开发企业的负责人不尽快将自己转移到海外的资金回笼，中央政府必须采取果断措施，严格依照法律规定，要求房地产开发企业的负责人承担所有的法律责任。现在房地产开发企业的负责人到北京，要求国有商业银行给予大力支持，可是，他们仍然过着花天酒地的生活，大量资金已经转移到海外。如果房地产企业出现的问题，最终由国有商业银行负责解决，那么，国有商业银行呆账坏账将会进一步增加。

中央主管部门的负责同志可能担心我国房地产市场会出现连锁反应，要求商业银行增加对房地产开发企业的贷款。事实证明并且将继续证明，这种做法本身是极度危险的。当前我国房地产开发企业清算已经进入关键时刻，司法机关必须介入，把房地产开发企业负责人转移到海外的资产进行盘点，并在此基础之上，解决我国房地产开发企业存在的资金短缺问题。

如果无视我国房地产企业收入结构不合理的问题，如果无视我国房地产市场分配结构不合理的问题，盲目拯救我国房地产开发企业，那么，最终必然会引发大规模的金融危机。

人们不要低估房地产开发企业的能量，不要低估一些房地产开发企业负责人的政治公关能力。他们一定会通过各种手段，将自身存在的问题转化为国有商业银行的问题。一旦国有商业银行出现大量的呆帐坏帐，那么，普通老百姓将为此付出惨重的代价。

其次，房地产市场存在的问题具有普遍性。一旦出现通货膨胀，房地产市场价格就会上涨。上个世纪日本出现严重的通货膨胀，东京房地产市场价格迅速上涨。如今美国出现通货膨胀，美国的房地产市场价格快速上涨。通货膨胀会导致房地产市场价格上涨，这是一个普遍性的现象。

之所以出现这种现象，原因非常简单，那就是房地产市场是各国的“储水池”。房地产市场开发需要大量的资金，如果一个国家的房地产市场发展速度相对较快，那么，就一定会吸收大量的资金，形成资金沉淀效应。

事实上，由于我国外汇收入增加，国内市场释放大量的人民币。这些人民币直接导致我国物价上涨。为了防止出现严重的通货膨胀，金融管理部门有意识地把房地产市场作为“储水池”，将大量资金导入房地产市场。房地产市场资金增加，必然会导致房地产市场快速发展，房地产市场价格上涨。

可以这样说，通货膨胀直接受益者是房地产开发商，而房地产开发商借助于通货膨胀不断地提高房地产市场价格，一旦房地产市场价格保持稳定或者有所下降，房地产市场积累的问题就会突然爆发。所以，分析房地产市场存在的问题，必须首先了解通货膨胀所引发的系统性危机，正是由于出现了严重的通货膨胀或者通货膨胀压力，才导致我国的房地产市场畸形发展。

房地产市场具有沉淀资金效应，因此，金融主管部门对于房地产市场中存在的问题，当然会睁一只眼闭一只眼，这是因为房地产市场在一定程度上消化通货膨胀所带来的不利影响。如果房地产市场凯歌高奏，房地产市场价格不断上涨，那么，通货膨胀的压力就会直接转化为房地产市场价格上涨的压力。这种把大面积的通货膨胀压力转化为房地产市场的压力的做法，可以转移视线，掩盖真相。正因为如此，无论是金融监管部门还是地方政府对于房地产市场价格上涨总是持乐观的态度，一些地方政府希望房地产市场价格上涨，如果房地产市场价格下跌，地方政府官员就会焦虑万分，他们会采取各种措施，确保房地产市场价格上涨。可以这样说，房地产市场已经成为一个利益共同体市场。在这个利益共同体市场中，地方政府和金融机构相互依存，互相补充。房地产市场的宏观调控之所以无法达到预期的效果，其原因也就在此。

解决房地产市场存在的问题，必须考虑到我国的通货膨胀因素。由于房地产市场具有吸纳通货膨胀的特征，因此，无论是金融主管部门还是地方政府对房地产市场宏观调控政策都会各取所需。解决我国房地产市场存在的问题，必须充分意识到房地产市场价格上涨的真正原因，如果不解决通货膨胀问题，那么，我国房地产市场价格调控必然会功亏一篑。

第三，房地产是一个财富重新分配的市场。当前美国房地产市场价格上涨，背后的原因是通货膨胀。通货膨胀导致房地产市场价格上涨，那些贷款购买住房的中产阶级或者蓝领工人生活雪上加霜，那些拥有资产特别是拥有房地产的企业和个人，则会因房地产市场价格上涨而实现财富倍增。

美国的案例充分说明，如果不控制通货膨胀，那么，要想解决房地产市场存在的问题，无疑是缘木求鱼。美国正酝酿大规模的集会游行示威抗议活动，绝大多数房地产开发商从房地产市场价格上涨中获取暴利，而绝大多数中产阶级家庭成员，则由于房地产市场价格上涨，实际生活受到严重影响。

不过，美国民主党政府不会允许美国出现大规模的政治骚乱，不会允许在美国首都华盛顿出现大规模集会游行示威活动，其中的道理非常简单，美国即将举行中期选举，美国民主党政府会不惜一切代价，确保房地产市场价格上涨不会导致中产阶级家庭成员走上街头，表达自己的愤怒。

美国民主党政府最有可能采取的策略是，增加发放救助款，让美国中产阶级家庭成员获得更多的补助，以便减少房地产市场价格上涨所带来的不利影响。不过这样做，一定会导致美国产业工人失去工作的热情，因为政府发放失业救助资金越多，产业工人相对收入也就越低。现在美国许多工厂已经找不到工人，究其原因就在于，人们拒绝工作，可以领到美国联邦政府失业救助金，还可以获得住房补贴。辛苦工作的收入，反而没有获得政府的救助补助多。美国已经从垄断资本主义变成福利资本主义，福利资本主义正迅速转化为国家资本主义。

中国政府没有采取类似于美国那样的补贴政策，但是，中国一些地方政府正在采取特殊措施，补贴房地产开发企业，这是一个令人感到担忧的现象。譬如，黑龙江的一些城市明确规定，如果购买住房，可以获得政府的财政补贴，财政补贴实际上是补贴房地产开发企业，让房地产开发企业苟延残喘。从经济学的角度来看，这不是在补贴贫困阶层，而是在补贴房地产开发商。如果这种现象持续下去，房地产开发商有可能会渡过难关，可是，由此产生的一切不良后果，都会由地方政府和当地的居民承担。

相信中央政府会意识到问题的严重性，采取断然措施，坚决制止这种补贴行为，确保我国房地产市场分配失衡现象不会更加严重。

征收房地产税，可以在一定程度上解决我国房地产市场分配结构不合理的问题。但是，如何征收房地产税，这是一个需要考虑的问题。按照一些企业家的说法，可以直接照抄照搬美国税收制度设计方案，所有商品房都必须纳税。房地产税作为地方税，由地方政府对所有购买商品房的业主征税。如果购买商品房认为税收负担沉重，完全可以到其他地方购买住房。

不过现在看来，这种直接移植美国税收政策的方案，不可能被中央采纳。其中的道理非常简单，因为我国绝大多数居民不可能离开自己的工作城市到其他地方购买住房，以规避房地产税。

征收房地产税，必须把责任压到房地产开发商身上，让房地产开发商承担更多的责任，因为只有这样，才能彻底改变我国房地产开发企业负责人骄奢淫逸生活方式，也只有这样，才能使我国房地产开发市场积累的腐败现象彻底暴露出来。解决我国房地产开发市场存在的问题，必须追根溯源，只有紧紧地抓住房地产开发企业负责人这个牛鼻子，让他们把非法收入吐出来，我国房地产市场才能拨乱反正，我国房地产开发企业才能公平竞争。

（作者系中南财经政法大学教授、昆仑策研究院高级研究员；来源：昆仑策网【作者授权】，转编自“乔新生”，修订发布）

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