原标题：住宅建设用地使用权期满无偿续期
物权法第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”。该规定排除了有偿续期的可能性，并事实上规定了住宅建设用地使用权期间届满，自动、无偿续期。理由是，作为续期的状语，自动与无偿是相洽的，而与有偿是反对关系，所以逻辑上，自动续期限定了续期只能是无偿的，从而排除了有偿续期的可能性。
我国物权法第一百四十九条第一款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”人们对此规定产生了许多误解，比如，有学者提出住宅建设用地使用权期间届满后的自动续期以住宅仍然存在为前提。[1]也有学者认为，“考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众的切身利益的问题。绝大多数的住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关地规定。”[2]有的地方政府管理部门凭借《××市国有土地使用权出让合同》，准备再向土地使用权人收取续期对价[3]。《中华人民共和国土地管理法（修改草案征求意见稿）》拟规定“住宅建设用地使用权期限届满的，按国家有关规定自动续期。”其实，物权法的这一规定充分体现了立法者从保护房屋所有人的利益以及住房与人们的基本生存权的密切联系出发，对公民的生存利益给予高度重视。它简洁明了，虽表面上留下了后遗症，但实际上却由于一个立法技术上的表面错误反而意思很完善，很明确，实际上规定了住宅建设用地使用权期满自动、无偿续期[4]。只需进行立法解释，它就是一个意思完善的法条，无需再做补充规定。
一、无偿续期是自动续期逻辑延伸的必然结论
逻辑上，自动续期与无偿续期是相洽的，而与有偿续期是反对关系。反对关系是指A与E的关系之间不能同真，但可以同假。于是，若一个为真，则另一个必为假；若一个为假，则另一个真假不定。例如，已知“所有动物都能行走”为真，可以推出“所有动物都不能行走”为假；但是从“我们中所有的人都是北方人”为假，却不能推出“我们中所有的人都不是北方人”的真假来。逻辑上，自动续期限定了续期只能是无偿的，从而排除了有偿续期的可能性。
住房建设用地使用权到期后的续期是合同行为，必须经土地使用权人和国家合意才能完成。无论国家规定的有偿续期条件多么优惠，都会使自动续期成为有成本的续期，都会使一部分土地使用权人因续期成本而放弃续期，都不是对所有使用权人的自动续期。而且续期成本越高，放弃续期的土地使用权人越多。然而，如果续期是无偿的，就不会有使用权人因续期成本而放弃自动续期。在这种条件下，放弃续期仅仅是财产权的抛弃，而不是因为续期成本而放弃。因而，自动续期只能在无偿这一条件之下进行。总之，作为续期的状语，自动与无偿是相洽的，而与有偿是反对关系。由于自动是续期的既定状语，如果续期之前再加一个有偿作为状语，就会使有偿和自动相互排斥和否定，使该法条因逻辑错误成为废法条。
前些日子，××市政府借地方文件收取土地续期对价的尝试最终失败就说明了这个问题。《××市国有建设用地使用权出让合同》第26条强调住宅建设用地使用权的“自动续期”，而第27条、28条却在强调土地使用者“申请续期”。三条相互并列的条文之间出现矛盾，究其产生原因就是收取续期对价的动机在作祟：要想收取土地续期对价，就必须让土地使用权人“申请续期”，否则，收取土地续期对价就不具备可操作性。然而，申请续期显然是违背自动续期规定的，可见，想绕过物权法自动续期的规定收取续期对价，是《××市国有建设用地使用权出让合同》一面强调住宅建设用地使用权的“自动续期”，而另一方面却又强调土地使用者“申请续期”，自相矛盾、自我纠结的真正原因。××市政府是足够聪明的，但他们想绕过物权法自动续期的规定收取续期对价，最终没有成功。这从操作层面证明，自动和有偿在逻辑上是相互反对和排斥的，由于自动已经是续期的既定状语，无论通过何种立法形式，要绕过物权法自动续期的规定收取续期对价，在逻辑上都是讲不通的，在操作上是不可行的。这样，自动续期与无偿续期的相洽性以及与有偿续期的反对关系，限定了自动续期只能是无偿续期，从而排除了有偿续期的可能性。
另外，从通常意义上理解，自动续期意味着无论土地使用权人是否同意国家规定的续期条件、是否已支付对价，只要土地使用权人希望与国家续期，国家就有义务与其续期，甚至完成续期不必经过特定的行政程序。这样，从通常意义上理解，自动续期与有偿续期的反对关系就更明显了。这种明显的反对关系排除了有偿续期的可能性，使自动续期成为国家的义务，实际上剥夺了国家与原使用权人讨价还价的资格，国家已经不能规定任何形式的有偿续期条件。
综上所述，无偿续期是自动续期逻辑延伸的必然结论。
二、续期的民事合同本质决定了续期的无偿性
不同于建设用地使用权出让，住宅建设用地使用权的续期不是行政行为，而是以行政行为为表现形式的民事法律行为，实质上是全体住房建设用地使用权人与作为土地所有权人的国家之间的民事合同。
1、续期合同的主体是两个平等的民事主体——土地使用权人和土地所有人。
2、续期合同内容是纯民事性的，是居民对居住类国有土地享有和行使使用权的各项内容，包括取得条件、期限和权利义务等等。
3、续期合同的标的是世界各国一般都允许流转的土地权利，是纯粹的民事权利。
续期合同的主体、内容和标的决定了续期合同本质上是民事合同。不能把住宅建设用地使用权转让理解为开发商把其在地使用权出让合同中的权利义务概括转让给购房人，更不能理解为购房人不能获得大于开发商权利的权利，因为住宅建设用地使用权人的数量是不断增加的，而且每一个中国人都可能成为住宅建设用地使用权人，从而使住宅建设用地使用权人的集合具有人民的性质，而人民的性质决定了住宅建设用地使用权人不可能是国家的行政相对方，续期合同也不是行政合同。
民事合同的本质决定了，续期的条件应当由全体住房建设用地使用权人与作为土地所有权人的国家平等协商。平等协商的结果不可能是协议，只能是纷争。也就是说，对于住房建设用地使用权期满后如何续期，住房建设用地使用权人和土地所有权人是有争议的。法谚云，“自己也不能做自己的法官。”。国家也不例外。作为土地使用权续期争议一方当事人的国家，既是争议一方，又是争议的裁判者，只有放弃自身对争议财产的利益，让利于民，才可能凌驾于争议双方（土地所有人和住宅建设用地使用权人）之上，才可能成为公正的裁判者。所以，作为行使裁判权解决争议的手段[5]，国家以法律的形式单方面规定续期条件，意味着国家已经放弃了自身的利益，以维护自己公正裁判者的形象以及法律的公正性。否则，国家在续期的问题上收取一分钱的对价，都不能摆脱既踢球又当裁判的尴尬，都不可能通过正当程序解决续期争议，也不可能实现续期问题上的实体正义。综上所述，续期的民事合同本质决定了，住宅建设用地使用权期间届满的续期，只能是无条件续期，即无偿续期。
三、无偿续期是国家对全体住房建设用地使用权人的单方许诺
续期是全体住房建设用地使用权人与作为土地所有权人的国家之间合意的行为。
国家作为土地所有权人的法律地位以及续期行为的民事合同性质，使得国家自动续期的许诺具有民法上单方许诺的性质，因为这一许诺是土地所有人对土地使用权人的许诺。民法上的单方许诺是指表意人向相对人作出的为自己设定某种义务，使相对人获得某种权利的意思表示。它是债的发生依据之一，不需要任何人的任何表示，即发生法律效力。作为对全体住房建设用地使用权人的单方许诺，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”，可以理解为住宅建设用地使用权期限届满时，只要愿意续期，不论是否支付对价，其住宅建设用地使用权自动续期，而不必履行特定的行政手续。因此，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”的规定，赋予住房建设用地使用权人凭自己单方意志自动、无偿续期的权利，而强加给国家对所有的续期愿望或要求作出承诺的义务。如果国家在自动和续期之间加上有偿二字作为限制，就等于否定了自动二字，使自动续期变成非自动续期，实质上是国家变相收回了自动续期的单方许诺。法谚云“约定必须遵守。”，国家更应率先垂范，所以，当自动续期成为国家对全体住房建设用地使用权人的单方许诺时，无偿续期也已经随之成为国家对全体住房建设用地使用权人的单方许诺，国家应当也可以做的是届时对全体住房建设用地使用权人自动、无偿续期。
四、物权法没有给自动续期限定条件，因而自动续期是无条件的，也即无偿的
“对公民来讲，法不限制即自由；对国家来讲法不授权即禁止。”，是公理性宪法原则。它本是一句法谚，源于十七、十八世纪的西方，是对卢梭《社会契约论》、孟德私鸠《论法的精神》等的相关表述与延伸。
“对公民来讲，法不限制即自由，”是指一切与宪法和法律精神不相冲突和抵触的权利，均应归属到公民权利的范畴。霍布斯认为，“人们在法律社会的自由是：在法律未加规定的一切行为中，人们有自由去做自己的理性认为有利于自己的事情。”[6]洛克也曾指出，“法律按其真正的含义而言，与其说是限制还不如说是指导一个自由而有智慧的人来追求他的正当利益。”[7]他还进一步指出，“自由固然要受法律的约束，但法律的目的不是废除或限制自由，而是保护和扩大自由，·······”[8]“对公民来讲，法不限制即自由，”原则，意味着物权法规定了自动续期但没有规定自动续期的条件，即没有确定自动续期是否有偿，就应把自动续期理解为公民的权利，即无偿续期。“对国家来讲，法不授权即禁止。”，是指国家公权力的行使必须经过法律授权，国家不得行使法律没有明确授权的权力，尤其是不得利用手中的权利与民争利。显然，这意味着既然物权法和全国人民代表大会没有规定自动续期是否有偿，没有明确授权任何其它国家机关对自动续期是否有偿作出规定，任何其它国家机关都不得规定有偿续期。宪法规定全国人大常委会可以“在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改，”但同时又规定“······不得同该法律的基本原则相抵触；”而物权法明文确立了私权保护原则，该原则禁止包括国家在内的任何人侵犯公民的财产权。并且有偿续期的确缩减了公民的财产权。因此，在物权法和全国人民代表大会没有规定自动续期是否有偿，也没有明确授权任何其它国家机关对自动续期是否有偿作出规定的前提下，其它国家机关规定有偿续期，显然也是违反物权法私权保护原则的。这也从侧面印证了“对国家来讲，法不授权即禁止。”宪法原则在我国法律体系中指导地位。正是基于对该原则的遵守，《中华人民共和国土地管理法（修改草案征求意见稿）》在否定了无偿续期以后，也仅仅拟规定“住宅建设用地使用权期限届满的，按国家有关规定自动续期。”，而不是有偿续期。另外，全国人民代表大会可以对自动续期作出补充规定，但是这种规定如果有有偿续期的内容，必然违反“对公民来讲，法不限制即自由；”的原则，因而也是不适宜的。总之，当物权法规定自动续期，而没有规定续期条件时，就等于规定自动、无偿续期。
五、法不溯及既往原则排除了有偿续期
立法法第八十四条规定，“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”这确立了法不溯及既往原则。按照该原则，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，例外是溯及既往可以更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益。住房建设用地使用权是住房建设用地使用权出让合同和住房建设用地使用权转让合同的产物，是政府通过开发商与住房建设用地使用权人签订的合同的产物。住房建设用地使用权的自动续期是否有偿，是政府（通过开发商）与住房建设用地使用权人签订的合同的遗留问题，本质上是一种属于既往范畴的旧事物。对于这种旧事物，法律原则上是不得溯及的，例外是新法律作出有利于公民、法人和其他组织的规定，即住宅建设用地使用权期间届满的，自动、无偿续期。
物权法第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”该规定排除了有偿续期的可能性，并事实上规定了住宅建设用地使用权期间届满，自动、无偿续期。
注 释：
[1]温世扬，《物权法要义》，法律出版社2007年版，第194页。
[2]王胜明主编，《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第324页。
[3]上海市政府。
[4]笔者认为，有偿续期和无偿续期都不尽合理，解决续期条件问题的还需进行重大的制度创新。
[5]不能把物权法第149条的规定视为国家向土地使用权人的要约，因为这样的要约不能解决问题；也不能认为国家可以强制土地使用权人有偿续期，因为那样国家将失去正当性。
[6]徐爱国、王振东主编，《西方法律思想史》，北京大学出版社，2003年10月第1版，第161页。
[7]徐爱国、王振东主编，《西方法律思想史》，北京大学出版社，2003年10月第1版，第176页。
[8]徐爱国、王振东主编，《西方法律思想史》，北京大学出版社，2003年10月第1版，第176页。
（注：本文写于2011年3月14日）
（作者：李东宏，山东泰诚律师事务所律师，法律硕士；李宇辰，华东理工大学商学院2009级学生；【原创】来源：昆仑策网）
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